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怎么找好地段？
地段的流通性
什么是需求？
学区房的秘密
银发社区有机会
一个误区
在澳洲买房，你最要弄清楚的一点，是什么？
如果你问一个人，选房子的关键指标是什么？
十有八九都会告诉你地段！地段！地段！
虽然大家都知道选择好地段的重要性，但是说起来容易做起来难。
到底什么才是好地段？
怎么找好地段？
我的观点很简单，就是先看区域再看街道。
区域指什么？
区域就是你所属的区，就是该栋房屋的邮编数字。
什么是街道？
街道就是房屋位于该区的位置。
那这两者之间的关系就是: 区域 > 街道
如果区域不行，房价总体就不会高，且后续涨幅也会相对有限。
如果选对了区域，但是处于不同的街道，房价也会出现巨大的价差。
街道最主要的区别就是静街与闹街、景观、地势以及离购物中心、公共交通的距离。
景观就不用说，有水景、山景、绿地景的房屋，价格自然比没有这些因素的房屋要好。
而离购物中心、公共交通的距离也决定了生活的便利程度。虽然澳洲出门购物大多会开车出行，但是在诸多区域，能够搭乘公共交通（尤其是上班时间段）仍然是一个很大的加分项。
地段的流通性
买房如果只看地段，其实就是一个伪命题。
众所周知，悉尼东区，下北、靠水等都是好地段，但是动则上千万的独立屋以及超过200万澳元的公寓是99.5%的人都买不起的，所以买房除了地段还得看需求。
什么是需求？
需求就是你现在生活的需要。
对于年轻人而言，交通便捷、商业配套设施丰富、性价比高是排在前列的要素。
而对于有孩子的家庭来说，教育资源就成了一个重要的考虑因素。
如果说地段决定了房产的升值空间，那么产品所能满足的需求则决定了其流通性，有流通性的房产才能增值。
一套房如果能同时覆盖多种需求，那么无论市场好坏，这样房子永远不用担心。
相反，即使一套房位于核心地段，但居住价值非常弱，大多数投资者想把房产快速变现，这样的情况往往大概率要割肉离场，而这类房产的流通性太差。
因此购房者在选房时，地段以外产品能满足的需求是不可忽视的一环。
学区房的秘密
此轮房市上涨的一个重要板块就是 学区房！
除去传统好学校林立、价值高地的东区， 悉尼的上北区（Wahroonga、 Turramurra、 Pymble、 Gordon、 Kilara等）以及西北门户（Eastwood、 Epping）是此轮学区房上涨最猛的地区。
虽然都是学区，但是两者还是有所差别的。
公立学校排名靠前，吸引大批的购房者自然不用多说。
但是更多的时候，购房者因学期选择上北区的房子往往是由于其扎堆的私校资源。
家长都会有焦虑，不能输在起跑线上的焦虑。而学区房就是这焦虑中躲不过的一道坎。
银发社区有机会
澳洲有一个常见的换房模式叫做 – 以大换小
在澳洲常会听到一个词“down size”。
实际上就是把占地相对大的独立屋卖掉，买入较小的房子（公寓房或者联排别墅）。选择此类置换房子的主要人群是老年人。
从另一个角度而言，这也是购房（尤其是独立屋）的一个重要参考指标。
因为澳洲的独立屋并不是你想买就能买，只有房东放出房源到市场，才能创造出成交的机会。
一个误区
许多读者买房的时候都会听到一个词，叫做区域规划。
每个市政厅都会为各自市区做市镇发展的长期展望和规划。
但是澳洲不比中国，许多时候基础建设即使批准了，但是到开工的时候也是各种问题频发，后续变动、延期也是常有的事。
更不要说仅仅只是留言纸张上的规划蓝图。
所以还是回到地段论，只看现在的地段情况，不要想着那些远期的规划如何、如何。
以上是我结合自身多年来的购房经历总结的一些入门级的心得，希望大家都能正确决策，避免悔恨终生。
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