东商区作为已趋成熟的城市商务区，其寸土寸金的优越性让一众购房者心向神往。
但就是这么个黄金地段，当中还夹着个8年至今仍在售的楼盘——天昌东盟中央城。
价格从8年前开盘8字头/㎡起飞升至今日的3万+/㎡。
非别墅、非江景、非大房企开发。
它究竟值不值这个价？
PART.01
项目建筑很“独特”
天昌东盟中央城位于青秀区桂雅路16号，早在2013年就已经开盘，至今已过去8年。
相信常经过东商区的老铁都见过这个楼盘。
它独特的建筑设计在众多东商区的住宅中相当吸睛，很难不被注意：
外立面呈棕褐色，楼顶的宝塔耸立在半圆的穹顶上，整体风格偏欧式。
只是墙面上有不少神似下穿剑的装饰倍受人吐槽，看上去颇有“七剑下天下”的架势，这难道是某个风水局？
不知看到这的吃瓜群众对此有什么看法。
▲天昌东盟中央城A、B地块外立面
项目体量不小，总共占地288亩，分为ABCD共4个地块开发。
其中A、B地块作为一期最先开盘，入住率最高、底商成熟，居住氛围也已经形成。
可惜的是商铺生意都比较冷清。
▲天昌东盟中央街商铺
C、D地块则又起一案名——天昌青山府，作为二期销售，因此CD与AB地块的楼栋外立面设计也稍有差别。
外立面呈米白与雾蓝的撞色，楼顶同样是宝塔与半圆穹顶。
相比一期AB地块楼栋的色调更醒目、设计相对好看些。
▲天昌东盟中央城（天昌青山府）D地块外立面 （拍摄：赵翔）
项目整体欧式的建筑设计让头条君感觉非常眼熟，而后果然在网上找到了建筑风格出处。
▲清真寺（图源：网络）
据置业顾问介绍，目前二期D地块的入住率达到40%。
但实际上这样的入住率并不高，这也与改善房业主装修周期长、地块依旧在售有关。
PARt.02
推盘时间间隔6年，步调缓慢？
和上期《头条君看老盘系列》中的盛科城一样，天昌东盟中央城的推盘步调十分缓慢。
由于拿地时间过于久远，头条君未能获悉到具体时间。
首开则是在2013年9月，一期以8字头起的价格推售，远超当时南宁住宅均价约1千元，而后在2015年年初开始陆续交房。
接着时隔6年（即2019年），项目的二期才开始推出，价格则是飙升，最高达3.2万/㎡。
▲天昌青山府D地块（拍摄：赵翔）
其实早在2014年，二期工地就已经动工，结果久久不见开盘，直至变成了真正的现房。
推盘步调缓慢的缘由众说纷纭。
除了疑似捂盘外，头条君还从坊间传言了解到，天昌青山府当时申请的备案价偏高，与南宁的“限价”政策撞了个正着，因此未能获批，不得不那么“捂着”。
▲天昌青山府C地块（拍摄：赵翔）
然而2019年项目二期开盘至今仍未售空，甚至C地块依旧没有面世，这就不得不让吃瓜群众怀疑开发商直接“将错就错”，一直“捂着”了。
但吃瓜群众们也得知道，捂盘需要一定的资本，只有资金稳健的开发商才有捂盘的底气。
PART.03
项目二期“豪”字当头
接下来必须着重介绍一番天昌青山府的C、D俩地块。
它们俩的体量有较大的区别：C地块85亩，D地块56亩；因此容积率也不同：C地块1.75，D地块1.15。
首先来看目前在售的D地块，共有9栋住宅楼，均为板式大平层，已在2016-2017年陆续交房。
▲天昌青山府D地块（拍摄：赵翔）
楼栋的层数是个亮点：因为靠近青秀山，建筑高度受到限制，因此建筑只在10至15层之间，1楼均做成架空层设置入户大堂。
对于不喜超高层的购房者来说是很称心的选择。
▲地图示意图
基于项目“豪宅”的调性，梯户比仅为一梯两户和两梯两户，户型面积段在169㎡至191㎡之间，层高3.15米。
184㎡户型只打造了3个房间，将户型的每个空间都做得相当宽敞。
其中主卧和次卧均为套房设计，自带飘窗并配备了卫生间及衣帽间，总面积分别达到了约30㎡和21㎡。
客厅和餐厅同样开阔，分别宽5.2米和5.85米，厨房为开放式。
▲184㎡户型（图源：房天下）
共设计有3个阳台和，南北通透。
两个主阳台的空间也是相当充裕：北面阳台进深2.6米，南面阳台长达8.5米。
此外，阳台处还配赠了两个目前商品房市场上比较少见的花池，这在南宁早期的户型设计中则较为常见，或许与项目开发设计时间早有关。
▲住宅阳台花池示意图（图源：网络）
184㎡户型美中不足的是空间设计不够合理，房间门正面相对，入户大门正对着过道，容易有穿堂风。
后期业主装修时需要多花些心思将两者进行隔断，空间利用率也会受到一定影响。
169㎡户型则略逊色于184㎡户型。
同样是打造了3个房间、3个阳台（配有一个花池），但套房仅有主卧一间，面积在28㎡左右；其中一个阳台为阳光房，设置在主卧隔壁。
南北两个主阳台未完全正对，南面的阳台长宽比较独特：长2.3米，宽3.3米，长度小于宽度。
客厅空间充裕，宽5.1米；餐厅相对窄一些，宽4米左右。
▲169㎡户型（图源：房天下）
不足之处仍在于房门对房门、入户大门对着过道。
据南宁市商品房智能销售公示平台的信息显示，目前D地块仅剩12套房源在售（共计202套），库存不算多，属于清栋状态。
PART.04
项目优缺点明显
接下来简要介绍介绍天昌青山府未推售的C地块。
共计9栋住宅，其中最低为7层，最高有26层。
相比D地块，C地块包含了10套楼中楼房源，户型面积也更大更为改善：面积段在220㎡到380㎡之间，层高3.5米，装修的设计空间很大。
梯户比更低：两梯两户和三梯两户。
其中除7层的洋房外，高层住宅都设置了“保姆电梯”，位于楼栋的后侧，业主进出的私密性很强，妥妥的豪宅属性。
▲天昌青山府C地块（拍摄：赵翔）
项目二期的总价也是相当“豪”，均价在2.2万/㎡左右，总价最高达1500万/套，而且是毛坯交付。
其余的配套，老铁们应该都懂个八九不离十了：
位于东商区，商业配套不多费口舌。
南面是李宁体育馆和青秀山，自然景观也有，学区是一路之隔的桂雅路小学（桂花校区）和南宁三中，幼儿园就在项目内。
物业是万科，服务质量有口皆碑，费用不算高：2.98元/㎡。
▲天昌东盟中央城附近城区航拍（拍摄：赵翔）
一波分析下来，项目的优缺点头条君也摸出了个大概：
①地段配套非常优质；
②学区学校优质；
③容积率低、梯户比低，居住舒适度高；
④离最近的地铁东盟商务区站较远，但见仁见智；
⑤户型产品空间设计不够合理，比较减分；
⑥户型面积大、单价高——总价相当高。
PART.05
开发商是个不差钱的主
上文提到“只有资金稳健的开发商才有捂盘的底气”，天昌东盟中央城的开发商广西天昌投资有限公司确实有这个资本。
据了解，该公司成立于1998年9月，是南宁本土的民企，公司经营范围跨度还挺大：建筑业、房地产业、制造业、餐饮业、文化娱乐业。
房地产则是天昌的三大产业之一，旗下已开发天昌凯悦国际、天昌东盟中央城（天昌青山府）。
▲东盟商务区城区航拍（拍摄：赵翔）
成立23年仅开发了以上2个项目，步伐走的不大，而且都属于改善盘，起点非常高。
选址眼光也不差，均位于东盟商务区。
至于项目何时才把最后一个地块推出（D地块），头条君在置业顾问口中也没得到答案——“开发商资金链稳健，不差钱也不着急。”
▲暂未推售的C地块（拍摄：赵翔）
或许这个楼盘的情况也同盛科城一样——高端改善盘的库存去化周期长且常有同类新项目冒头，竞争激烈。
项目的总价在改善盘当中又相对较高，存在不小的去化压力。
看到这里，吃瓜群众们觉得项目值不值这个价？
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作者|徐逸君
审核|吴晓苑
编辑|刘玉婵
（来源：南宁楼市头条）
