对于2023年的行情，用一句话概括：强预期、弱现实。
这话是什么意思？就是未来可期，但现在不行。
在这一轮强预期之下，有些城市会缓慢复苏，有些城市会艰难复苏，有些城市会难以复苏。
之前投资客重仓、成交量暴涨的城市在2023年很难走强。
从今天开始，我们将撰写《强预期、弱现实》城市分析系列，告诉大家那些城市是‘强预期’，哪些城市是“弱现实”。
第一个城市，就是大武汉。
01
武汉楼市的病根
关于武汉楼市，最近上热搜的新闻有两个，分别是：
困难产业——
2月6日，武汉发了一个通知，《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展政策措施的通知》中，将房地产列入困难行业名单。
取消限购——
也是2月6日，武汉明确通知延期限购.
概况而言，限购区域，本地户口新增一个购房名额，非限购区域，购房资格不计入套数。
这两则消息出来后，很多人带节奏，说武汉楼市“翻身”，武汉楼市最艰难对时刻已经过去了。
我呢，就不一一列举了，反正都是这样“自嗨”的‘画风’。
关于武汉楼市，我们也不废话，直接亮出观点：2023年，武汉楼市起不来。
为啥这么说？
首先，限购与否，对于武汉而言，真没大用。
武汉是在2016年11月15日执行的限购政策，又在2022年5月20日解除了限购，时间间隔了5年。
来！我们看看限购政策执行前后住宅成交量的情况。
2016年，执行限购政策之前——
2014年，商品房成交20.6万套，其中住宅成交17.9万套；
2015年，商品房成交25.2万套，其中住宅成交22.5万套；
2016年，正式执行限购之后——
2017年，商品房成交27万套，其中住宅成交21万套；
2018年，商品房成交20.79万套，其中住宅成交16.64万套；
2019年，商品房成交24.2万套，其中住宅成交20.9万套；
2020年，商品房成交20.12万套，其中住宅成交17.54万套；
2021年，商品房成交23.8万套，其中住宅成交20.9万套；
2022年，住宅成交成交11.63万套，为8年来的最低值。
近8年的数据就摆在这里，狗P限购啊，限了什么,限制了谁啊。
无论是商品房成交量还是住宅成交量，在限购先后都没有明显的差异。
对于自住客户而言，不管限不限，该买的还买；对于投资客户而言，不管限不限，他都有路子；
限购放开，武汉就“飞起”，就是自我意淫而已。
好了，说完限购，再来说说武汉的库存量。
说库存量之前，先和大家说清楚供需平衡逻辑：
就是无形之手在人为的调整供应量与需求端的平衡。
市场供大于求就减少供应，让市场趋热，一旦市场趋热，再增加供应，一直让楼市处于稳定上涨的态势。
带着这样的逻辑，我们再来看看武汉库存量。话不多说，直接上数据。
2018年库存量是15.3万套
2019年库存量是16.8万套
2020年库存量是17.6万套
2021年库存量是20.2万套
2022年库存量是18万套
我们只找到了2018年到2021年的数据，从这四年的数据看，库存量一直在增加。
为了应对库存量增加的情况，解决供大于求的状态，武汉楼市一直在减少供应量
来，看图（武汉市统计年鉴截图）
这些数据意味着什么？
在‘韭菜’相对稳定的情况下，降低了住宅的供应数量，两者动态平衡后，库存量会在达到峰值之后持续下降。
那么，为啥武汉的库存量一直上涨，没有下来呢？
因为大武汉在2019年、2020疯狂卖地啊。
要知道，在库存量持续增加的情况下，武汉土地供应量是在2021年、2022年下降，可这下降也不是主动的，而是武汉民营房企都不参与土拍，土拍热度上不去。
说了这么多，就是想告诉大家：武汉楼市，供大于求的状态一直存在。
文章中的库存量还仅仅是新房库存量，如果再加上二手房15万套的挂盘量，武汉市场在2022年底就已经有32万套房子了。
这32万套库存量，如果按照武汉楼市之前多年的成交量，12个月到18个月就能消化差不多，可问题是：
决定武汉楼市走向的预期，并不乐观。
来，接着看。
02
三个关键问题
武汉楼市除了供需问题，还有三个关键因素，分别如下：
第一个、阑尾炎
咱们典型城市中，有290个前期停工的项目，现在尚有126个项目（占比43%）处于停工状态，其中，武汉停工项目数量居首位。
根据克尔瑞统计，武汉问题项目有36个，尚未交付房源69266套，尚未交付面积达727万平方米。
这种阑尾炎数量和情况，不用我说什么，大家也知道，带来的影响是深入人心的。
第二个、十四五规划
武汉十四五规划明确，住宅供应量是1.2亿平米。
1.2亿平米是个什么概念呢？
就是从2021年至2025年要供应120万套房子（按100平米一套计算），每年新增供应24万套，这还不算32万套的保障性住房。
按照武汉往年的成交量，这24万供应不算多，但在库存量32万套的基础上，保持这样的供应量，楼市供应会“井喷”。
我估计，这规划要调整啊
第三个，光谷无光
曾经的光谷有多辉煌，现在的光谷就有多忧伤。
从2018年开始至今，其他板块5年时间的跌幅都没有光谷一年跌得多啊！
例如曾经的保利时代、泛悦城、光谷之星、188、朗诗等等，在关山大道和光谷中心城附近的项目，都是跌、跌、跌！
以光谷之星为例。
2019年的价格是1.9万/㎡，价格一度涨至3.2万元/㎡，现在已经跌到2.2万元/㎡。
概况而言，就是涨得越多、跌得越多。
光谷楼市就像武汉楼市信心的旗杆子，这轮暴涨暴跌，等于把旗杆子干“倒”了，武汉房价上涨的信心已经崩。
总而言之，武汉楼市，除了供大于求的供需问题外，市场预期在光谷、十四五规划、阑尾炎的影响下，一直没有恢复，或者说武汉解决这些问题，恢复信心还需要时间。
03
结尾
最后，说说武汉楼市为啥不能在2023年走强。
因为供需问题、阑尾炎、规划、价格标杆等等，这些问题的修复，太需要时间了。
我们认为，这些问题的修复时间，至少需要一年来完成。
第一个，光谷需要时间
来武汉买房，很少有投资到光谷以外的地方，这也是光谷房价的支撑。
看到这里有人会说，这不就是泡沫嚒？
肯定是泡沫啊，但要明白：泡沫之所以选择光谷还是因为光谷有发展潜力。
随着时间的推移，泡沫挤出之后，刚需进入光谷会越来越多，光谷也就稳了。
所以呢，光谷从挤出泡沫到稳下来，都需要时间。
而2023年这一年时间是不够的。
第二个，普跌行情
武汉楼市这轮行情是普跌，不是分化。
从目前看，价格下跌10%还是有的，例如东湖新区房价从2.1万元/㎡到2万元/㎡、武昌区均价2.4万元/㎡跌到2.2万元/㎡。
如果普跌行情要做到普涨，需要时间先筑底、再拉升，而价格筑底需要成交量先筑底。
从目前的成交量看，武汉成交量筑底还有一段时间；
第三个，产业
武汉虽然是个强二线城市，但还是以传统制造业为主，相对而言高薪岗位较少。
虽然人口净流入一直在增加，但是来的年轻人收入和一线城市和杭州相比，还是低了一些。
再者，疫情之下，传统制造业受到的冲击最大，产业恢复也不是一朝一夕能做到。
说到底，也需要时间。
最后，说说我的感受。
作为一个用脚丈量城市，用数据扫描地产的大V，每次去武汉市调看房子，都会被江景大平层深深吸引：“武汉江面之宽、视觉冲击力之大”，常常让我有一种冲动：
我去，才深圳三分之一的价格，太低了！搞一套。
但为啥没出手呢？因为武汉供大于求的行情，连续四年全国第一的成交量，都让我心生顾虑，不敢贸然出手。
怎么说呢？
现在武汉楼市整体在横盘阴跌，从客户维度看，属于投资已死、刚需正忙，改善猖狂的情况。
如果要购买武汉自住、长持还是要回归地段论，也就是最真实的价值支持。
对于投资，认为现在武汉是低谷，限购又放开了，想来“逢低入货”我劝你还是打消念头。
2023年的武汉楼市，仍需谨慎对待。
