为了应对近40多年来最高水平的通胀，美联储不得不通过激进的加息方式，提前结束了新冠肺炎疫情爆发后开启的新一轮量化宽松。随着美联储的加息和减债缩表，美国房价在7月份已经出现了下跌。房利美和房地美，作为美国政府支持的私人机构，是提供住宅抵押贷款的重要金融服务机构。在过去1年多的时间里，“两房”股票价格已经下跌了近80%。而以“两房”抵押贷款债券为重要资产的美联储，也正承受着越来越大的金融风险。如果房价持续下跌，并导致“两房”股票的进一步下降，比次贷危机冲击更大的金融风险也许已经在路上。
本文以美联储发布的信息为基础，结合美国股市的信息和美国住宅金融局的数据，为读者呈现了美国房价的变化趋势，住宅抵押贷款的构成及变化趋势，“两房”在美国住宅抵押贷款市场中的地位，以及“两房”债券与美联储资产的关系。通过相关的数据呈现，为读者提供了一个风险提示。
美国住宅价格指数（1990-2022/7）
根据美国住宅金融局（FHFA）发布的信息显示，2022年7月，美国住宅价格指数在连续43个月增长之后，首次出现了下跌。作为影响通胀率的重要指标，房价下跌在预示着通胀见顶的同时，也预示着一个新的金融风暴正在形成之中。
美国住宅抵押贷款（1953-2022/Q2）
住宅抵押贷款是金融机构为购房者提供的一个以房产为抵押的贷款服务。借助住房抵押贷款，购房者可以在支付部分购房款的情况下，提前享受自有住房的居住消费。作为居民购买自有住房的资金来源，住宅抵押贷款规模的增长也对房价的增长起着重要的推动作用。
二战结束后，除了在次贷危机爆发后，出现过负增长外，美国的住宅抵押贷款规模始终都是处于增长状态。房利美和房地美作为美国政府支持的私人金融机构，是美国住宅抵押贷款服务的重要参与者和资金提供者。新冠肺炎疫情爆发后，“两房”发行抵押贷款规模已经接近了美国住宅抵押贷款规模的50%。
作为提供住宅抵押贷款的金融服务机构，“两房”是通过将抵押贷款证券化的方式进行融资。美联储作为美国的中央银行和美元的发行方，是通过持有的资产发行美元的。次贷危机爆发后，在美联储实施量化宽松的过程中，“两房”发行的抵押贷款债券，也成为了美联储的一种重要的资产。美联储通过购买“两房”债券，在扩充资产的同时，也为“两房”提供了资金。
作为“两房”债券市场的一个重要买家，美联储持有的“两房”债券占“两房”债券资产规模的比例总体保持在30-40%之间波动。美联储买卖“两房”债券，也会对“两房”债券市场的供需平衡产生重要的影响，并由此对“两房债券”的价格和收益率产生重要的影响。
“两房”股票走势（1990-2022/9）
在次贷危机期间，受房价下跌带来的还贷违约率提升的影响，“两房”的股票都出现了跳水式的下跌，为此，美国联邦政府不得不通过对“两房”进行“国有化”的方式进行保护，由此也增加了大规模的债务。美联储也不得不通过实施量化宽松的极端货币政策，对美国金融市场进行保护。在美国联邦政府和美联储的联手干预下，“两房”才得以渡过次贷危机引发的金融风暴。而在相当长的一段时间里，“两房”的股票价格都在1美元以下，直到2014年才开始有所回升。
新冠肺炎疫情爆发后，美联储再次实施了量化宽松的货币政策，在增持“两房”抵押贷款债券作为扩充资产的同时，美联储也为“两房”提供了超过万亿美元规模的资金。在巨量资金的支撑和近乎为零的美联储基准利率刺激下，住宅抵押贷款规模大幅度增长，不仅成为了推高美国房价的重要因素，也成为美国通胀飙升的一个重要影响因素。而在美国房价持续快速增长的过程中，“两房”的股票价格也呈现出一定幅度的增长。
随着通胀率的逐渐失控，美联储开始释放提前加息的信息，“两房”的股票价格也失去了增长的势头，并逐渐跌破1美元的关口。与2021年6月相比，“两房”的股票价格已经下跌了近80%。虽然，没有像次贷危机爆发后那样出现跳水式下跌，但是股票价格重新跌回1美元以下，也足以说明“两房”所面临的金融困境。
美联储资产（2003-2022/9）
在5月份对外发布的信息中，美联储预计将从6月份开始，连续3个月减持175亿美元的抵押贷款债券，并从9月份开始，每月减持300亿美元的抵押贷款债券。如果按照这个预期，年内美联储将减持1,700亿美元的“两房”债券。
从过去4个月美联储发布的运行数据看，美联储实际减持“两房”抵押贷款债券规模远低于其对外宣称的预期。由此，也可以看出，美联储也怕过快减持“两房”债券所引发的“两房”债券价格下跌导致的金融冲击。
尽管美联储减持“两房”债券的规模远低于其之前对外发布的预期，但是，在美联储连续加息的影响下，抵押贷款利率上升造成的资金使用成本增长，仍会对购房者的购买需求产生抑制，由此，也会抑制房价的增长。如果房价持续下跌，“两房”的股票继续呈现下降的趋势，“两房”所面临的金融困境，也会通过其发行的抵押贷款债券波及到美联储的资产安全。一旦，“两房”出现金融问题，美联储的资产和负债也将受到巨大的直接影响。相对于次贷危机期间的资产状况而言，美联储能够运用的工具效力已经大幅度减弱，一场新的金融风暴也就在所难免了。
