就在刚刚，香港特首李家超先生发布了上任以来第一个《施政报告》。
其中最重磅的消息，就是：非香港永居买房可以退税！
一石激起千层浪！
也有不少人担忧：这样房价会不会更贵？
在“全球房价最贵城市”的榜单上，香港已经蝉联了12年。
“地产霸权”，这简单的四个字，就揭示了房地产对香港整个经济的垄断和操控。
那么，香港究竟是怎样从一个小渔村，变成如今这个被“地产霸权”掌握的大都市？
1 炒地价
早在港英政府时期，“卖地”就已经是政府的财富密码。
1841年，驻华商务总监查理·义律，主持了香港第一场土地拍卖。
当天的交易总额超过3000英镑！
要知道，当时英国一个家庭每周的收入还不到1英镑，这个交易额可以说是天文数字。
钱来得这么容易，自然也让英国人尝到了甜头，他们开始在香港大量进行土地买卖。
到了1881年，港英政府已经有三分之一的收入都来自于地产，比鸦片还要高！
二战时期，很多内地人逃到香港避难，这之后，更是有过几次“偷渡潮”。
越来越多的人口涌入香港，也让香港从当初那个人口不足8000人的小渔村，变成了世界上人口密度最高的地区之一。
1950年时，香港总人口已经达到200万。
人多，地方却小，就更显得寸土寸金，为地产的发展提供了天然的条件。
日后纵横香港的“四大家族”，在这个时候也才刚起步。
22岁的李嘉诚刚刚成立“长江塑胶厂”，还在卖塑胶花。
20岁的李兆基带着1000港元从顺德来香港，很快就在中环开了30间金铺。
郭得胜发家最晚，41岁的他在经营洋货批发，成了香港的“洋货大王”。
四大家族里第一个踏足房地产的，就是郑裕彤。
1950年代，25岁的郑裕彤先后在香港跑马地兴建蓝塘别墅，又在铜锣湾建起了香港大厦。
但有一位香港富豪，已经先于他们所有人，对香港房地产做出了不可替代的影响。
他就是霍英东。
2 卖楼花
1947年，一位名叫吴多泰的商人在香港立了一家“鸿星营造有限公司”。
当时二战刚结束，香港有四分之一的建筑都被毁掉，急待重建。
原本，吴多泰只是承办建筑重建的工作，但是在这个过程中他发现：有太多人没房住。
这是一个多么大的商机！
吴多泰马上开始买地盖楼，他知道在战后，对房屋的需求肯定会急剧增加。
当时香港的房子都是一栋栋这样卖，港英政府一栋楼只承认一个业主，也只找这一个人收税。
那时候香港都是3到5层的唐楼，一整栋大概二三十万。
而港人的月薪才100多点，一间房的月租也只要30块左右。
谁会愿意拿出这么大一笔钱去买楼？更何况大多数人也买不起。
眼看着房产有价无市，吴多泰想了一个办法：把房子分成一层层来卖，一层售价大概5万。
产权的事也好解决：大家一起签个协议，五层楼，每个人就享有五分之一的产权。
门槛降低，买得起房的人大大增加。
吴多泰的房子开售第三天就全部售罄。
他还想把“分层售楼”申请成专利，但是港英政府没有批准。
前人栽树后人乘凉，这也成就了霍英东。
当时霍英东正因为海运赚到第一桶金，但是在海上跑生活风险太高，他急于把生意转到地面上来。
1953年，30岁的霍英东创办了霍兴业堂置业有限公司，正式开始进军地产。
但就算是分层售卖，当时买房的还是只有富人阶层。
真正需要住房的普通人还是买不起。
霍英东想要一个更大的市场，让那些工薪阶层、家庭主妇，全都能买得起房。
于是他想了一个办法：卖楼花。
新楼在建的时候，买家可以先付一部分定金，等房子建好，再慢慢分期付完剩下的尾款。
这也造就了日后内地的“期房”。
大家只用拿出一小部分钱，就能获得一栋房的产权，比起以前的“一手交钱一手交房”，买房的门槛大大降低。
一夜之间，人人都能做业主！
但买房毕竟是个大事，房子还没建好，大家怎么放心交钱？
霍英东就搞了个小册子，详细写明了建筑材料、定价、平面图等等。
香港史上第一份“楼书”就诞生了。
霍英东回忆：“当时消息一公布，整个香港都疯了，售楼处的门槛都被踏破了，每天大排长龙，来买房的人有公务员、老师、打工仔、还有家庭主妇……”
霍英东在四方街的600多套房源，一开售就被抢购一空。
只能说，时势造英雄，但也要有英雄能够懂得抓住时势，才能成功。
“楼花”的诞生，完全改变了香港房地产的格局。
曾经有价无市的房地产，一下子市场疯狂扩张，涌入大量资金。
并且很快，就出现了倒卖“楼花”的黄牛，有不少人靠着这个发了财。
1955年，港英政府放宽了对建筑高度的限制，希望能用高楼来缓解人口和土地压力。
霍英东又一次抓住了商机。
3 公共契约
霍英东先是在铜锣湾建起了17层的蟾宫大厦，这也是当年香港最高的大楼。
紧接着，他又在九龙地区建起8层高的香槟大厦。
他觉得分层售楼还是负担太高，索性进一步拆分，变成一户户来卖。
但这样也诞生了一个问题。
以前整栋、整层售卖的时候，还有物业费、清理费这些杂项都是均摊。
每一层的面积一样，大家均摊的钱也是一样，没什么问题，也没有人去计算过道、花园这些价格。
但要是拆成一间间来卖，情况就复杂了。
每一户的面积都不一样，如果再均摊，难免会有纠纷。
而且还有过道、走廊这些面积，又该怎么算？
于是霍英东又提出了一个新概念：公共契约。
每一户按面积来享受不同比例的产权，同时也要承担相应比例的杂费。
白纸黑字，事无巨细。
这就是后来的“公摊”。
从香港楼市演变的历史来看，公摊、期房，这些“发明”，其实没什么问题。
它们的诞生，最开始都是为了解决房屋的产权归属以及门槛。
但也正是因为门槛降低，供不应求，房价也就水涨船高，同时掀起了“炒房”的风潮。
房价变高之后，“公摊”上额外多出来的钱，就显得难以承受了。
甚至有的房子实用面积只有建筑面积的40%，惨不忍睹。
2013年，香港这个曾经发明公摊的地方，终于正式取消了“公摊”，所有房屋以实用面积来定价。
不过这都是后话了。
让香港房地产步入正轨的是霍英东，但是真正让香港走向“地产霸权”的，还是离不开四大家族。
4 地产霸权
50年代，霍英东改变了香港房地产的格局，让地产业从以前那个只属于少数富人阶层的小市场，一夜之间变成香港最炙手可热的行业。
越来越多跟他一样有敏锐嗅觉的商人，开始涌了进来。
1958年，做金铺的李兆基发现：比黄金更大的“金”，就是“楼”。
于是，他跟好友冯景禧、郭得胜一起，先后创办了“永业企业公司”以及“新鸿基地产公司”。
1972年，新鸿基上市，李兆基退出自立门户，成立了“恒基兆业”。
李兆基发家就靠一个秘诀：买地。
在收地这方面，李兆基可以说是“无所不用其极”。
他不但趁低价买旧楼、农地，甚至去美国、加拿大刊登广告，让那些在香港有物业的海外华侨，都转手给他。
哪怕只有一间房、一小栋楼，他都不放过。
而且他专做小单位，把门槛进一步降低。
比如何文田的加多利轩，因为厕所太小，关上门之后，马桶根本坐不下去：
1996年，李兆基以127亿美元的身家，登上香港首富的宝座。
再来说“后起之秀”李嘉诚，他1957年创办“长江实业”后，同样是开始买地、盖房。
1972年，他把公司上市，通过股份融资，让土地价值瞬间翻了20倍。
之后趁着内地经济低迷的时候，他反而大力进军内地投资，北京的“东方广场”就是他的得意之作。
80年代，“李超人”的名号响彻海内外。
郭得胜的新鸿基，和郑裕彤的新世界，也是一样，通过囤地和盖楼，迅速积累财富。
而在这些富豪发家的过程中，房地产也已经和香港经济紧紧地绑在了一起。
这一百多年地产业的兴衰，也恰好是香港百年繁荣的写照。
最开始，港英政府为了拉高财政收入，对地价没有管控，后来对地产的如火如荼也没有进行有效的扼制。
市场在极端自由的发展下，就演变成了如今的“地产霸权。”
地产见证着香港从一个小渔村，变成了如今繁华的大都市。
一间小小的房屋，也承载着无数香港人的酸甜苦辣。
如今，迈入新时代的香港，房地产又将何去何从……
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